二月初，林晨跟第三处铺位的房东约了面谈。
房东姓蔡，五十多岁，是科技园本地的村民——这一带旧改之后手里分了几套写字楼配套商铺，靠收租过日子。他开一辆黑色的雷克萨斯，穿一件灰色的夹克，说话带着浓重的本地口音。见面地点在铺位现场——蔡房东比林晨早到了十分钟，站在铺面门口抽着烟。
林晨到的时候带了林枫一起——签约之前他想让林枫再确认一遍铺位的硬件条件。蔡房东看了眼林枫手里提的工具箱，没说什么，推开门让他们进去。
林枫进了铺面就开始干活——他带了激光测距仪和水平仪，从铺面的第一面墙开始量。激光测距仪打出的红线在墙壁上一闪一闪，他嘴里报数字，林晨在旁边拿笔记本记。
蔡房东站在门口看了一会儿，扔了烟头走过来。你们要开什么店？
快餐。川菜炒菜。林晨回答。
蔡房东点了下头。开快餐可以。但我有几个条件——油烟净化要达标，不能影响楼上住户。之前有一家做烧烤的把楼上投诉到物管去了，后来我让他们走了。
没问题。我们配商用油烟净化器，排出去的空气符合深圳环保标准。林晨把林枫准备的一份《厨房排烟系统方案》递给了蔡房东。方案里详细写明了油烟净化器的型号、风量等级、排烟管道走向、噪音控制标准和日常清洗维护的周期。
蔡房东接过去翻了翻，看得很仔细——不像那种走马观花的房东。他翻到排烟管道走向那页停了一下，指着一处标注问：排烟出口在这里——屋顶上面那个排烟口是公用的还是你们独用的？
屋顶排烟口是这间铺位独用的——我之前确认过。林枫从工具箱旁边拿出一叠他上次勘查时拍的照片，排烟管从天花板上方走，出外墙接到屋顶。这是老建筑的设计，每间铺位有独立的排烟竖井。
蔡房东看了照片，又看了眼林枫的激光测距仪，说了句你们倒是仔细。语气里不像夸奖，更像是一种老房东对新租客的试探——看你们到底是认真做事的还是随便看看的。
林晨心里明白，接了句：蔡叔，我们三个人合伙开的——我出主要资金，我堂哥负责装修工程，我侄儿是主厨。不是玩票的。
蔡房东把排烟方案还给了林晨。租金你们确认过了？两万五一个月。
确认了。但我想谈两个细节。林晨说，合同租期三年——前两年租金不变，第三年涨百分之五，可以吗？
蔡房东想了想。第三年涨百分之五可以。但押金我要三个月的——这个不能少。
押三付一没问题。
还有——装修的时候不能动承重墙。你想开窗口做半开放厨房，外墙那边可以，但不能动结构。
林枫在旁边接了句：蔡叔放心，我做建筑十几年了——哪些能动哪些不能动我比谁都清楚。
蔡房东看了林枫一眼，似乎这句话比刚才那份排烟方案更有说服力。他点了下头，从夹克内袋里掏出了一份打印好的租赁合同模板——显然是早就准备好的。
林晨接过合同看了一遍。条款比较标准——租金、押金、违约责任、续租优先权、装修约定。他在两个地方跟蔡房东又磨了几轮。
第一处是装修免租期。合同上写的是装修免租期十五天——林晨要求延长到三十天。快餐店装修工期至少四周——加上消防验收和食药监检查，前面五到六周基本上没法正常营业。十五天免租期太短了。
蔡房东摇头。三十天太长了——这期间我的铺子等于白给你用。二十天。
二十五天。
行，二十五天。
第二处是违约条款。合同上写着如果租户提前退租，押金不退——林晨要求加一条如因不可抗力或政策原因导致无法继续经营，双方协商处理押金退还。蔡房东看了一眼，说：加可以——但政策原因要写清楚，不能随便拿政策当借口退租。
林晨改成了因政府拆迁、城市更新等行政行为导致无法继续经营的，蔡房东这才点头。
合同签完，蔡房东把一式两份的合同收好，跟林晨握了下手。年轻人做事蛮认真。他说这话的时候终于笑了一下——之前全程都是一副不冷不热的表情。
铺位面积九十五平，月租两万五，押三付一。首期支付十万元——三个月押金加一个月租金。合同租期三年，前两年租金不变，第三年涨百分之五。装修免租期二十五天。
签完合同的第二天上午，林枫带着他工地上用的全套工具来了铺位。这次他量得更细——每一面墙的长度和垂直度、每一根柱子的截面尺寸、每一个插座和开关的位置、地面的平整度、天花板的层高。激光测距仪打出的数字他一边报一边记在本子上，偶尔还拿水平仪校一下墙角的垂直偏差。
这面墙偏了两公分。林枫蹲在铺面东侧的墙角，水平仪的气泡偏了一格。他用笔在墙上画了个记号，在笔记本上写了行字。然后走到排水口旁边——把排水口的直径和地面坡度都量了一遍，又打开手机手电筒照了排水管拐弯处的状况。
排水管有个拐弯——这里可能会堵。他在笔记本上画了个简图，标注了拐弯的位置和角度，装修的时候要加个检修口，方便以后清理。
量了将近两个小时。林枫坐在铺位门口的台阶上把数据整理了一遍，然后给林晨打了个电话：尺寸全量完了。我回去出施工图和装修预算——大概三天能给你。
三天后，林枫带着一套cAd施工图和一份详细到每一项材料的装修预算来了林晨家。施工图上标注了厨房区域二十五平米、用餐区五十平米左右、收银台和过道及卫生间约二十平米。灶台排成一条直线——左侧两口炒锅加右侧一口煲汤灶。备料台在灶台对面——冰箱和冷柜靠墙排列。
厨房排烟管道走天花板上方，出外墙接到屋顶排烟口。林枫指着施工图上的标注说明，灶台上方装商用油烟净化器，风量我选了一万八的——足够覆盖三口灶的油烟。冰箱和冷柜靠墙排——备料台在中间，炒菜转身就能拿到配好的料，出锅两步到出餐台。全程动线最短，没有折返。
林晨看着施工图上密密麻麻的标注，问了句关键的问题：装修预算多少？
林枫翻开预算表。每一项都列了材料名称、规格、单价、数量和小计——从防滑瓷砖到不锈钢操作台，从油烟净化器到空调主机，一共二十多行。
厨房区——防滑瓷砖、不锈钢操作台、灶台、排烟系统、冰箱冷柜——加起来十八万出头。用餐区——地板、墙面、天花板、桌椅、灯饰、空调——大约十万。收银台、招牌和其他杂项——大概三万。总装修费三十一万左右。
林晨在笔记本上把数字加了一遍：装修三十一万，加上押金十万——启动成本已经四十一万了。五十万的总投资，只剩九万作为前期运营的周转金。
他停了一下笔。枫哥，装修预算能不能再压一压？三十一万——我之前预期的是三十万以内。多出来这一万加上去，周转金就只剩九万了。
林枫摇头。很难再压了。厨房设备的价格我报的是市场上最优惠的渠道——不锈钢操作台和灶台我找的是我认识的一家供应商，已经比市场价低了百分之十五。油烟净化器的品牌我选了中档的——再降档次的话净化效果不达标，验收过不了。瓷砖和地板也是——再便宜的材料用不住，快餐店地面天天有油水，防滑不达标出了事谁负责？
那用餐区呢？十万能不能少一点？
用餐区我已经按最低标准配了。桌椅用的是快餐店专用的钢木结合款——便宜但不难看。空调我选的是二级能效的——一级能效贵两千但省不了多少电。天花板用的是最普通的铝扣板——再降就是工程板了，那个效果你不会想要的。
林晨看着预算表上那组数字。三十一万装修加十万押金等于四十一万——比他预想的多了一万。九万块的周转金意味着前两个月必须实现正现金流——如果第三个月还不能盈利，周转金就断了。
九万周转金有点紧。他把笔记本推到林枫面前让他看自己算的那行数字。
前期两个月省着点花——食材采购量控制好，水电费注意不浪费——九万够撑到第三个月。林枫想了想又补了一句，但如果有什么意外开支——比如设备坏了要修、消防验收整改——那九万就不够了。
所以装修必须一次到位，验收一次过。林晨看了眼林枫，你能保证吗？
工程上没有百分百的保证——但我做十几年了，消防验收出问题的情况不多见，只要施工期间不偷工减料。林枫说完这句话自己也意识到这回答不够让人放心，又加了一句，我全程盯着施工队——材料进场我验，工序我盯，每一道环节我签字确认。
林晨在笔记本上把周转金9万圈了一下。这个数字比他预想的少了一万——虽然一万块在五十万的总盘子里不算什么，但创业初期现金流是命脉，每一天都在花钱，多一万少一万差别很大。
就这样。他把笔记本合上，装修预算三十一万——但实际支出我设个上限，三十二万封顶，超了要三个人商量。押金十万。周转金九万。总共五十万，一分钱没有多余。
林枫点头。行。我控制得住。
林浩一直在旁边听。他没怎么说话——装修和预算不是他擅长的领域。但他听出来了——五十万花完之后，账上只剩九万。如果前两个月亏钱，第三个月这个店就可能撑不下去。
他低头看了一眼自己正在写的第三道菜的标准配方——蒜蓉西兰花。这道菜的食材成本四块八，售价二十块，毛利率百分之七十六。他在配方下面加了一行小字：出餐时间两分十秒。
这道菜必须快。每一道菜都必须快。九万块周转金容不得任何一道菜出问题。